Førstehjem

Førstehjem: slik planlegger du smart og får finansiering som førstegangskjøper

Å kjøpe sitt første hjem handler om å bevise betjeningsevne, bygge egenkapital og velge riktig finansiering – her får du en komplett steg-for-steg-guide som gjør veien til nøkkelen kortere og tryggere. Enten du sparer til egenkapital, vurderer Startlån eller forhandler om rente, er målet det samme: å få et boliglån som tåler både hverdag og renteendringer. I denne guiden går vi gjennom kravene, hvordan du beregner hvor mye du kan låne, hvilke støtteordninger som finnes og hvordan du sammenligner bankenes tilbud.

Merk: Regler og satser kan endres. Kontroller alltid oppdaterte vilkår hos bankene og offentlige kilder før du tar en beslutning.

Hva menes med førstehjem og førstehjemslån

Førstehjem er den første boligen du kjøper for å bo i selv, og førstehjemslån er boliglån tilpasset førstegangskjøpere med fokus på trygghet og oppbygging av økonomi. I praksis betyr det at bankene vurderer deg på lik linje med andre boliglånskunder, men ofte med ekstra veiledning, noe lavere egenkapitalkrav i fleksible tilfeller, alternative sikkerheter eller kombinasjon med offentlige ordninger.

• Målgruppen: Personer som aldri har eid bolig tidligere.
• Formålet: Kjøp av helårsbolig du selv skal bo i. (Leieutleie kan være lov, men hovedregelen er egen bosetting.)
• Finansieringen: Vanlig boliglån, eventuelt kombinert med Startlån, tilleggssikkerhet eller BSU-midler.

Forskjellen fra ordinært boliglån ligger sjelden i produktnavnet, men i helheten: veiledning, mulige unntak via bankens fleksibilitetskvote og støtteordninger som hjelper deg over terskelen.

Låne til første bolig: lånetyper og valg du bør forstå

Rente, nedbetaling og sikkerhet avgjør kostnaden på førstehjemslånet ditt – forstå valgene før du signerer. Som førstegangskjøper møter du flere begreper som påvirker både månedskostnad og totalpris over tid.

• Nedbetalingsplan: Annuitet (lik terminbelastning) eller serie (større avdrag i starten, lavere etter hvert). Annuitet gir forutsigbarhet; serie er rimeligst over lånets levetid, men dyrere første år.
• Rentevalg: Flytende rente (følger markedet) eller fast rente (forutsigbart i avtalt periode). Mange velger deling – en del flytende, en del fast.
• Lån med tilleggssikkerhet: Foreldre kan stille pant i egen bolig for å styrke egenkapitalen din; vurder risiko og klare avtaler.
• Avdragsfrihet: Mulig i perioder, men bruk det med varsomhet – du betaler da kun renter, og totalprisen øker.

Tipset: Lag et “stressbudsjett” der du øker renten med 2–3 prosentpoeng. Tåler du dette, tåler du også vanlige rentehopp uten å måtte selge.

I startfasen er det lurt å hente inn flere uforpliktende tilbud. Du kan også se generelle rentenivåer hos Finansportalen for å forstå markedet før du forhandler med bankene.

Egenkapitalkrav for førstegangskjøpere

Hovedregelen er at du bør ha minst 15 % egenkapital, men førstegangskjøpere kan i noen tilfeller få unntak via bankens fleksibilitetskvote eller ved å bruke tilleggssikkerhet. Bankene må også følge krav til gjeldsgrad og stresstest av økonomien din, så lav egenkapital løses ikke alene – betjeningsevne er avgjørende.

• Standardkravet: Maks 85 % belåning av boligverdi (dvs. 15 % egenkapital).
• Fleksibilitetskvote: En andel søknader kan innvilges utenfor standardkrav, typisk for solide førstegangskjøpere. Kvoten er begrenset og kan variere over tid og sted.
• Tilleggssikkerhet: Pant i foreldres bolig kan erstatte manglende egenkapital, men øker risikoen for de som stiller sikkerhet.
• BSU og sparekapital: BSU-midler teller som egenkapital og gir i tillegg skattefordel.

Viktig: Har du forbruksgjeld eller kredittkortgjeld, vil dette svekke både gjeldsgrad og bankens vurdering. Vurder å nedbetale eller refinansiere gjeld før du søker boliglån.

Tilskudd og støtteordninger du kan bruke

Kombinasjonen av Startlån, BSU og eventuelle kommunale tilskudd kan være nøkkelen som erstatter manglende egenkapital. Ordningene er målrettet etablering i boligmarkedet og kan dekke finansieringsgapet – men stiller også krav til deg som søker.

• Startlån: Gis via kommunen (Husbanken) for varig og forsvarlig etablering i bolig. Passer for deg med langvarig finansieringsutfordring eller lav/moderat inntekt. Les mer hos Startlån.
• BSU: Ungdomssparing med skattefradrag på inntil 10 % av årlig innskudd (innen fastsatte grenser). Midlene må brukes til boligkjøp eller nedbetaling av boliglån.
• Kommunale tilskudd: Enkelte kommuner kan gi tilskudd til etablering/tilpasning. Sjekk kommunen der du skal kjøpe.

Ofte settes Startlån som topplån sammen med bankens primærlån. Dette kan gi lavere samlet rente enn privat topplån, men du må oppfylle vilkårene og dokumentere behovet.

Krav for å få førstehjemslån

Du må bestå bankens kredittsjekk, ha gjeldsgrad innenfor grensen (typisk maks 5 ganger bruttoinntekt) og tåle en stresstest med høyere rente. I tillegg vurderes inntektsstabilitet, betalingshistorikk og realisme i budsjettet ditt.

• Alder og inntekt: Minst 18 år, dokumentert fast eller stabil inntekt (lønn, fast oppdrag, stipend/lån teller ikke som inntekt for betjening hos alle banker).
• Gjeldsgrad: Samlet gjeld normalt maks 5x brutto årsinntekt. Inkluderer studielån, billån, kredittkort og rammekreditter.
• Stresstest: Banken legger på flere prosentpoeng i rente i kalkylen for å se om økonomien tåler renteoppgang.
• Kredittsjekk: Ingen alvorlige betalingsanmerkninger. Småfeil kan forklares, men anmerkning må ryddes bort.
• Dokumentasjon: Lønnsslipper, skattemelding, kontoutskrifter, oversikt over gjeld, egenkapital og eventuell kausjon/tilleggssikkerhet.

Tips: Reduser eller steng ubrukt kredittgrense på kredittkort før du søker. Ubrukt ramme regnes som potensiell gjeld og påvirker hvor mye du får låne.

Hvor mye kan du låne som førstegangskjøper

Belåningsgrad, gjeldsgrad og betalingsevne setter rammene; ta utgangspunkt i laveste av disse tre når du beregner maks lånebeløp. Et solid regneeksempel gir deg raskt en realistisk prisklasse.

• Egenkapital-regel: Maks 85 % av boligverdi kan normalt finansieres med boliglån. Har du 300 000 kr i egenkapital, tilsier dette boligverdi rundt 2 000 000 kr.
• Gjeldsgrad-regel: Har du 550 000 kr i brutto årsinntekt og null gjeld, tilsier 5x-regelen makslån på ca. 2 750 000 kr.
• Betjeningsevne: Budsjett etter skatt og levekostnader må tåle renter +3 prosentpoeng. Banken regner ofte med levekostnader etter SIFO-satser.

Eksempel: Med lønn 550 000 kr, 200 000 kr i egenkapital og null annen gjeld. 5x-regelen gir 2,75 mill. Egenkapitalen gir 85 %-grensen på ca. 1,33 mill i lån (fordi 200 000 er 15 % av 1,33 mill). Her blir egenkapital-regelen begrensende – du må enten øke egenkapitalen, vurdere rimeligere bolig eller se på tilleggssikkerhet/Startlån.

Rask tommelfingerregel: Maks boligpris ≈ egenkapital / 0,15 (ved 15 % krav). Juster for dokumentavgift og øvrige kjøpskostnader i kalkylen.

Vil du samtidig rydde kostbar smågjeld for å styrke søknaden? Gjør en trygg sammenlikning av lån for refinansiering – lavere rente på eksisterende gjeld kan bedre både budsjettet og bankens vurdering. Husk at gjelden fortsatt teller i gjeldsgrad.

Kostnader ved boligkjøp du må ha med i budsjettet

I tillegg til egenkapital trenger du penger til offentlige gebyrer, dokumentavgift og flytte-/oppussingskostnader. Summene varierer, men kommer i tillegg til kjøpesummen og kan ikke lånes fullt ut i boliglånet.

• Dokumentavgift: 2,5 % av kjøpesum for bruktbolig. Nybygg har ofte dokumentavgift kun på tomteverdi, men sjekk prospektet.
• Tinglysing: Gebyr for pant og skjøte.
• Takst/vurdering: Eventuelle kostnader til verdivurdering.
• Etableringsgebyr: Bankens gebyr for å opprette lån, samt termingebyr.
• Fellesgjeld og felleskostnader: I borettslag/selveierseksjoner må du kartlegge disse. Fellesgjeld påvirker totalbelastning.
• Forsikring: Innboforsikring, bolig- og eventuelt livsforsikring.
• Buffer og uforutsett: Sett av 3–6 måneders utgifter på konto for trygghet.

Kjøper du innenfor et borettslag, kan lav pris skjule høy fellesgjeld. Les nøye nøkkeltall, vedtekter og tilstandsrapporter før du byr.

Tips til førstegangskjøpere som vil lykkes

Bygg egenkapital smart, hold gjelden i sjakk og forhandle rente med selvtillit. Små grep før søknaden kan gi stor effekt på hvor mye du får låne og hvilken rente du ender med.

• BSU maksimalt: Bruk årlige grenser for sparing og skattefradrag.
• Kutt dyr gjeld: Nedbetal kredittkort og smålån. Refinansier til lavere rente ved behov etter en rask sammenlikning.
• Dokumentér orden: Ha ryddige kontoutskrifter og faste trekk til sparing for å vise disiplin.
• Sjekk vedlikehold: En rimeligere bolig med stort vedlikeholdsbehov kan bli dyrere over tid.
• Forhandle: Bruk tilbud mot hverandre. Be om rentemargin i prosent, ikke bare nominell rente.

Rådgivere hos flere banker tar gjerne en uforpliktende prat. Jo bedre du har forberedt tallene dine, desto mer konkret blir svaret du får.

Sammenligning av lån til førstehjemskjøpere

Be alltid om konkrete, skriftlige tilbud – sammenlign effektiv rente, etableringsgebyr og fleksibilitet. To like nominelle renter kan ha ulik totalpris hvis gebyrstrukturen varierer.

• Effektiv rente: Inkluderer gebyrer og gir reell kostnad.
• Fleksibilitet: Mulighet for avdragsfrihet, ekstraordinære innbetalinger uten gebyr, og rentebytte.
• Binding vs flyt: Hvor lenge ønsker du forutsigbarhet? Vurder å splitte lånet.
• Kundetilbud: Unge-kunder, lojalitetsprogram, forsikringspakker – men se alltid totalen.

Start gjerne med oversikt over markedet via Finansportalen, og hent så inn banktilbud du kan forhandle på. Har du samtidig dyr kredittgjeld som trekker ned, kan en kontrollert opprydding via ulike lånetilbud for refinansiering gjøre boliglånssøknaden sterkere.

Steg-for-steg: slik går du frem til nøkkelferdig kjøp

En tydelig prosess sparer deg for tid, avslag og unødige kostnader. Bruk sjekklisten under som arbeidsplan fra første tanke til innflytting.

1. Kartlegg økonomien: Oversikt over inntekt, gjeld, skatteoppgjør og månedlige utgifter.
2. Rydd gjeld: Nedbetal/omstrukturér dyr kreditt. Steng unødige rammekreditter.
3. Bygg egenkapital: Maksimer BSU og annen sparing. Sjekk mulighet for tilleggssikkerhet.
4. Forhåndsgodkjenning: Søk hos 2–3 banker for å få ramme og rente. Sammenlign alt skriftlig.
5. Definer boligbehov: Beliggenhet, størrelse, standard, felleskostnader og transport.
6. Visning og due diligence: Les prospekt, tilstandsrapport og regnskap i borettslag/forening.
7. Budrunde: Sett maksgrense før du starter. Ikke la deg rive med.
8. Kontrakt og finansiering: Bank og eventuell kommune (Startlån) bekrefter finansiering. Signér når alt er på plass.
9. Overtakelse: Befaring, nøkler og overføringer. Husk forsikringer og adresseendring.
10. Innflytting og buffer: Hold igjen buffer etter kjøp til uforutsette utgifter.

Proffdetalj: Be om skriftlig rentetilbud med margin over referanserente. Det gjør etterkontroll og pruting ved rentereduksjoner enklere.

Vanlige fallgruver – og hvordan du unngår dem

De fleste feil oppstår før kontrakten signeres: utilstrekkelig egenkapital, undervurderte kostnader og for svak buffer. Slik styrer du unna.

• Ingen buffer: Sett av 3–6 måneder i reserve. Uten buffer tvinges du lett til dyr kreditt ved uhell.
• Overbelåning i praksis: Selv om du “får låne” nok, kan hverdagen bli stram. Stress-test budsjettet.
• Ignorerte felleskostnader: Se på trender, vedlikeholdsplan og fellesgjeld – ikke bare månedsbeløpet i dag.
• Avdragsfrihet fra start: Fristende, men øker totalpris og risiko. Bruk i korte perioder ved behov.
• Uklar kausjon: Avklar ansvar, varighet og exit-plan med de som stiller tilleggssikkerhet.

Ikke kjøp på øverste grense – la 5–10 % av maksrammen stå ubrukt. Det gir rom for renteøkninger og et bedre liv med boligen.

Ofte stilte spørsmål om førstehjemslån

Små detaljer kan avgjøre om søknaden går igjennom – her er raske svar på typiske spørsmål.

• Kan jeg kjøpe uten 15 % egenkapital? Mulig, men krevende. Løsninger er fleksibilitetskvote, tilleggssikkerhet eller Startlån. Banken må likevel se at du tåler lånet.
• Telller BSU som egenkapital? Ja, og gir i tillegg skattefordel. Husk at BSU-midlene må brukes til boligformål.
• Hvordan påvirker studielån? Det teller i gjeldsgraden, men ofte med lav rente og lang horisont. Banken vurderer helheten.
• Bør jeg binde renten? Kommer an på risikovilje og budsjett. Delvis binding kan gi god balanse.
• Hva om jeg har betalingsanmerkning? Rydd opp før søknad. Anmerkninger gir som regel avslag.

Skal du i tillegg rydde smågjeld for å styrke søknaden eller senke rentekostnader? En nøktern sammenlikning av refinansieringsmuligheter kan være nyttig – forutsatt at du ikke øker totalgjelden.